ITBI, Registro e Escritura: Entenda Todos os Custos da Compra de um Imóvel

Você passou meses pesquisando, visitando imóveis e, finalmente, encontrou o lugar perfeito. Negociou o preço, conseguiu a aprovação do financiamento e já tem o dinheiro da entrada separado. A jornada parece estar no fim, certo? Não exatamente.

É nesse momento que muitos compradores de primeira viagem são pegos de surpresa por uma série de custos adicionais significativos, popularmente conhecidos como "custos de cartório". Esses valores não fazem parte do financiamento e precisam ser pagos com recursos próprios.

Este guia completo vai desvendar cada um desses custos — ITBI, Escritura e Registro — para que você possa se planejar financeiramente e transformar a etapa final da compra em um processo tranquilo e sem surpresas.

A Regra de Ouro: A Provisão dos 5%

Antes de detalharmos cada custo, aqui vai uma regra de bolso extremamente útil para o seu planejamento:

Reserve cerca de 5% do valor do imóvel para cobrir todos os custos de documentação e impostos.

Isso significa que para um imóvel de R$ 400.000, você precisará ter aproximadamente R$ 20.000 guardados, além do valor da entrada. Este número pode variar um pouco dependendo do seu município e estado, mas serve como uma excelente estimativa para evitar sustos.

Desvendando a Burocracia: O Que é Cada Custo?

Esses 5% são compostos principalmente por três despesas obrigatórias. Vamos entender cada uma delas.

1. ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis)

• O que é: O ITBI é um imposto municipal, cobrado sempre que há uma transferência de propriedade de um imóvel. Sem o pagamento dele, a transferência não pode ser oficializada no cartório.
• Como é calculado: É uma porcentagem que incide sobre o "valor venal" do imóvel (uma estimativa de preço feita pela prefeitura) ou sobre o valor da transação declarado no contrato, o que for maior. A alíquota varia de cidade para cidade, geralmente ficando entre 2% e 3%. Para saber o valor exato, você deve consultar a legislação da prefeitura onde o imóvel está localizado.
• Quando pagar: O imposto deve ser pago antes da lavratura da escritura pública ou da assinatura do contrato de financiamento.

2. Escritura Pública

• O que é: A escritura é o documento que formaliza o acordo de compra e venda entre as partes. Ela é elaborada e lida em um Tabelionato de Notas, na presença do comprador e do vendedor, garantindo a fé pública e a segurança jurídica do negócio.
• Como é calculado: O custo da escritura não é um percentual, mas sim um valor fixo baseado em uma tabela progressiva de emolumentos, que é definida pelo Tribunal de Justiça de cada estado. Quanto mais caro o imóvel, mais cara a escritura.
• Uma dica importante: Para imóveis comprados via financiamento bancário, o próprio contrato emitido pelo banco tem força de escritura pública. Nesses casos, este custo específico pode ser eliminado ou reduzido, o que é uma grande vantagem.

3. Registro do Imóvel

• O que é: Este é o ato final e mais importante. Depois de pagar o ITBI e ter em mãos a escritura ou o contrato do banco, você precisa levar esse documento ao Cartório de Registro de Imóveis (CRI) da região do imóvel. O oficial do cartório irá averbar na matrícula do imóvel a mudança de propriedade. É este ato que efetivamente te torna o dono legal da propriedade.
• A regra é clara: "Quem não registra, não é dono".
• Como é calculado: Assim como a escritura, o custo do registro também segue uma tabela de emolumentos do Tribunal de Justiça do estado, baseada no valor do imóvel. Conforme explica o Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (IRIB), esse processo garante a segurança jurídica do seu direito de propriedade.

A Conexão com a Decisão de Alugar ou Comprar

Entender esses custos iniciais é fundamental na grande decisão entre alugar e comprar. Essa quantia de 5%, que precisa ser desembolsada à vista, representa um alto custo de oportunidade. No cenário do aluguel, esse mesmo dinheiro estaria investido desde o primeiro dia, rendendo juros compostos.

Para entender o impacto real desses custos na construção do seu patrimônio a longo prazo, é essencial fazer uma simulação completa. Para uma análise detalhada, leia nosso Guia Definitivo sobre Alugar ou Comprar Imóvel.

Quer ver como esses 5% influenciam o resultado final? Nossa ferramenta possui um campo dedicado para os "Custos de Aquisição", permitindo uma comparação justa e realista.

Simule sua decisão aqui: Calculadora: Alugar ou Comprar Imóvel?.

Com planejamento, a burocracia e os custos da compra deixam de ser uma surpresa desagradável e se tornam apenas mais um passo calculado na jornada para a casa própria.

Este artigo tem fins educacionais. Os valores e alíquotas são estimativas. Sempre consulte um profissional do mercado imobiliário e os órgãos oficiais da sua cidade/estado para obter os valores exatos.