Alugar ou Comprar: A Análise Financeira Completa

Entendendo a Análise: Alugar ou Comprar?

A decisão entre alugar ou comprar um imóvel é talvez o maior dilema financeiro da vida adulta. Respostas simplistas como "alugar é jogar dinheiro fora" raramente sobrevivem a uma análise matemática. Esta calculadora compara os dois caminhos pelo fator que realmente importa: a evolução do patrimônio líquido ao longo do tempo.

Como a simulação funciona, mês a mês

A simulação roda mês a mês e é totalmente auditável na tabela ano a ano. Estas são as regras aplicadas:

1. Financiamento: você escolhe entre Tabela Price (parcela fixa) e SAC (amortização constante igual ao saldo dividido pelo prazo, com juros sobre o saldo devedor). A taxa anual informada é convertida para mensal pela equivalência efetiva, (1 + i)^(1/12) − 1.
2. Custos de aquisição: ITBI (padrão de 3%) e escritura/registro (padrão de 1%) incidem sobre o valor do imóvel e são pagos à vista por quem compra. Quem aluga não tem esse gasto e aplica o dinheiro.
3. Custos recorrentes: o comprador paga sempre condomínio, IPTU e manutenção. No aluguel, você define quem paga o condomínio e o IPTU — o padrão é o inquilino, seguindo a prática dos contratos.
4. Patrimônio do comprador: valor do imóvel valorizado menos o saldo devedor do financiamento.
5. Patrimônio do inquilino: uma carteira que começa com a entrada mais os custos de aquisição — o dinheiro que ele não imobilizou — e recebe, todo mês, a diferença positiva entre o desembolso do comprador (parcela + custos que ele paga) e o seu (aluguel reajustado + custos que ele paga), rendendo a taxa líquida informada.
6. Ponto de virada: o primeiro ano em que o patrimônio de comprar alcança o de alugar.

Total desembolsado não é patrimônio

Os dois conceitos aparecem separados no resultado, e não devem ser somados nem subtraídos um do outro. O total desembolsado é tudo o que saiu do bolso: entrada, custos de aquisição, parcelas e custos recorrentes, no caso de quem compra; aluguéis e custos, no caso de quem aluga. O patrimônio é o que sobra no fim: imóvel menos dívida, de um lado, e saldo da carteira, do outro. A entrada aparece no desembolso do comprador e ao mesmo tempo vira patrimônio na forma de imóvel — não é dinheiro perdido, é dinheiro que mudou de forma.

Guia rápido dos campos

• Sistema de amortização: SAC costuma ser o padrão do crédito imobiliário da Caixa e paga menos juros no total; Price mantém a parcela previsível.
• Manutenção anual: percentual do valor do imóvel gasto por ano com reparos, pintura e seguros. Só o proprietário paga.
• Valorização vs. rentabilidade: é a disputa central da simulação. Se seus investimentos rendem bem acima da valorização esperada do imóvel, alugar tende a ganhar; o contrário favorece comprar.
• Reajuste do aluguel: índice anual do contrato (IGP-M, IPCA). Ele também reajusta condomínio e IPTU na simulação, como proxy de inflação.

Premissas e limites

Quando o inquilino gasta mais que o comprador, a diferença é tratada como consumo: ele não fica com saldo negativo e o comprador não acumula uma carteira paralela. Não entram na conta corretagem, mudanças, vacância, inadimplência, Imposto de Renda sobre ganho de capital na venda nem uso do FGTS. O resultado é tão bom quanto as premissas: mude a valorização, a rentabilidade e a taxa de juros para ver o quanto a resposta se desloca antes de decidir.

Perguntas frequentes

Quer detalhar o custo do financiamento antes de decidir? Veja também nossa Calculadora de Juros Compostos para projetar a carteira de investimentos do cenário de aluguel.